Proprietarii care închiriază unei persoane fizice trebuie să declare veniturile din 2026 și să achite impozitul până la 25 mai 2027. Pentru contractele cu firme, impozitul este reținut de chiriaș, dar eventuala contribuție de asigurări sociale de sănătate (CASS) rămâne obligația proprietarului.
Informațiile au fost relatate de stirileimobiliare.ro. Închirierile obișnuite păstrează aceeași cotă de impozitare în 2026: 10% asupra venitului net. Din brut se scade mai întâi deducerea forfetară de 20%, astfel că impozitul reprezintă efectiv 8% din chiria brută.
Înregistrarea contractului are propriul termen
Declararea veniturilor și înregistrarea contractului sunt obligații distincte. Pentru înregistrare se folosește formularul C168, depus la administrația fiscală (ANAF). Calendarul urmărește fiecare etapă a contractului:
- La semnare, înregistrarea trebuie făcută în cel mult 30 de zile.
- La prelungire sau la modificarea chiriei, actualizarea se înregistrează în maximum 30 de zile de la schimbare.
- La terminarea închirierii, proprietarul comunică încetarea contractului.
Dacă imobilul are mai mulți coproprietari, în contract este desemnat unul singur pentru înregistrare. Această desemnare nu transferă și obligațiile fiscale: fiecare declară partea de venit care îi revine și achită impozitul aferent cotei sale.
Lipsa înregistrării poate fi sancționată cu amendă contravențională. Administrația fiscală poate, de asemenea, estima venitul, folosind inclusiv consumul de utilități. Arenda este exceptată de la obligația înregistrării contractului.
Calculul pornește de la chiria prevăzută în contract
Pentru o închiriere care acoperă întregul an, venitul brut se obține din chiria contractuală înmulțită cu 12, indiferent când intră efectiv banii. Deducerea forfetară înseamnă cheltuieli acceptate automat la calculul fiscal, fără justificarea separată a fiecărei reparații sau cheltuieli de administrare.
Un calcul orientativ pentru 2.500 lei lunar conduce la 30.000 lei brut pe an. Deducerea este de 6.000 lei, iar suma rămasă impozabilă ajunge la 24.000 lei. Aplicarea cotei de 10% înseamnă un impozit anual de 2.400 lei, echivalent cu aproximativ 200 lei lunar.
În acest exemplu, venitul net se află sub primul prag pentru contribuția de sănătate. Condiția este ca proprietarul să nu aibă alte venituri relevante care, adăugate chiriilor, duc totalul la plafonul obligatoriu.
Utilitățile și garanția pot intra în suma impozabilă
Pentru utilități, încadrarea depinde de obligația de plată. Dacă aceasta aparține proprietarului, prin lege sau contract, sumele achitate în locul său de chiriaș se adaugă venitului brut. Dacă documentul pune explicit utilitățile în sarcina chiriașului, ele rămân în afara chiriei impozabile.
Garanția încasată la începutul închirierii nu este, în mod obișnuit, venit. Dacă însă este utilizată pentru a acoperi chiria, inclusiv pe cea din ultima lună, suma devine impozabilă și trebuie declarată.
Contribuția de sănătate depinde de veniturile cumulate
Încadrarea pentru CASS folosește venitul net din chirii, la care se adaugă alte venituri relevante, precum dobânzile și dividendele. Cota contribuției este de 10%, aplicată unei baze fixe în salarii minime, nu întregii sume încasate din închiriere.
Treptele pentru veniturile anului 2026 sunt:
- Sub 24.300 lei anual: nu există CASS obligatorie.
- Între 24.300 și 48.599 lei anual: contribuția este de 2.430 lei, pentru o bază de șase salarii minime.
- Între 48.600 și 97.199 lei anual: contribuția ajunge la 4.860 lei, corespunzătoare unei baze de 12 salarii minime.
- De la 97.200 lei anual: contribuția indicată este de 9.720 lei, pentru baza de 24 de salarii minime.
Referința este salariul minim de 4.050 lei, în vigoare la 1 ianuarie 2026. Creșterea lui la 4.325 lei, aplicată de la 1 iulie 2026, nu schimbă plafoanele acestui an.
Articolul 135¹ alineatul (3) din Codul fiscal, în forma modificată prin Ordonanța de urgență nr. 128/2024, cere folosirea salariului minim valabil la începutul anului. Regula se aplică din 2025. Pentru plafoanele din 2027, salariul minim majorat va fi luat în calcul doar dacă este în vigoare la 1 ianuarie 2027.
Statutul de salariat nu scutește proprietarul de contribuția aferentă chiriilor atunci când veniturile relevante ating plafonul. Pentru chirii nu se datorează însă contribuția de asigurări sociale pentru pensii (CAS).
Firma reține impozitul, nu și contribuția de sănătate
În cazul chiriașului persoană fizică, proprietarul folosește Declarația unică, formularul 212, pentru venitul din închiriere. Prin același formular stabilește și contribuția de sănătate, dacă este datorată. Termenul general de declarare și plată este 25 mai al anului următor celui în care se realizează venitul.
Pentru o firmă sau altă entitate cu obligații contabile, mecanismul este reținerea la sursă: chiriașul scade impozitul din plata către proprietar și îl transferă statului. Virarea trebuie făcută până în ziua de 25 a lunii următoare. Regimul funcționează din 2024, în baza Ordonanței de urgență nr. 115/2023.
Impozitul reținut astfel nu se mai declară de proprietar prin formularul 212. Acesta poate solicita firmei o dovadă a reținerii. Rămân însă de declarat veniturile aferente altor contracte, încheiate cu persoane fizice.
Firma nu reține CASS. Chiar dacă impozitul chiriei a fost deja virat, proprietarul trebuie să declare separat contribuția de sănătate atunci când îndeplinește condițiile de plafon.
Chiria în valută se convertește diferit după plătitor
Pentru chiria exprimată în valută sau stabilită în lei prin raportare la o valută, calculul venitului brut anual folosește cursul mediu anual BNR din anul realizării venitului. Excepția privește plătitorul persoană juridică: în acest caz se utilizează cursul BNR din ziua care precedă plata.
Exemplul orientativ cu o chirie lunară de 500 euro și un curs mediu de 5,0415 lei pentru un euro conduce la un brut anual de 30.249 lei. Impozitul rezultat este de aproximativ 2.420 lei. Cursul aparține acestui exemplu și nu se aplică automat altor contracte.
Închirierea turistică are o deducere mai mare
Pentru cel mult șapte camere închiriate în scop turistic, deducerea forfetară este de 30%, față de 20% pentru închirierile obișnuite. Impozitul de 10% se aplică astfel la 70% din brut, ceea ce înseamnă efectiv 7% din venitul brut. Declararea se face prin Declarația unică.
Contractele turistice pentru camere ocupate pe durate sub 30 de zile sunt exceptate de la înregistrarea la administrația fiscală. Proprietarul trebuie însă să țină fișa de ocupare a capacității de cazare.
Dacă închirierea pe termen scurt depășește șapte camere, veniturile sunt încadrate la activități independente, cu alt regim fiscal.
Pentru închirierea obișnuită, numărul contractelor nu mai determină această schimbare de încadrare din 2024. Regula veche privind depășirea a cinci contracte a fost abrogată. Categoria fiscală rămâne cea definită în Codul fiscal drept: „venituri din cedarea folosinței bunurilor”.
