Ghid pentru compararea unui apartament vechi cu unul nou în 2026: cititorul află cum să pună alături prețul de cumpărare, impozitul anual și, dacă folosește un credit, indicele din contract.
Informațiile au fost relatate de stirileimobiliare.ro. Comparația între o construcție veche și una nouă depinde astfel și de vechime, destinație și regimul fiscal al proprietarului.
Prețurile se compară în același oraș și în aceeași perioadă
Primul reper este prețul pe metru pătrat al celor două locuințe. Pentru o comparație între apartamente vechi și noi, ofertele trebuie să provină din același oraș și din aceeași perioadă. Evoluția pe zece ani măsoară aprecierea proprietăților, nu diferența dintre prețurile cerute acum pentru cele două categorii.
Evoluțiile din cele șase orașe analizate disting între scumpirea în timp și diferența dintre segmente:
- Brașov: apartamentele vechi s-au scumpit în intervalul analizat, iar în vara lui 2026 depășeau prețurile din vara precedentă. Și locuințele noi au înregistrat o creștere anuală.
- Cluj-Napoca: prețurile apartamentelor vechi au crescut în intervalul analizat. În vara lui 2026, locuințele noi erau listate la prețuri mai mari decât cele vechi.
- Constanța: între 2016 și 2026 s-au scumpit ambele categorii de apartamente.
- Iași: atât apartamentele vechi, cât și cele noi s-au apreciat în intervalul analizat.
- Timișoara: apartamentele vechi s-au scumpit atât pe întregul interval, cât și în ultimul an al acestuia.
- București: prețurile locuințelor vechi au crescut în intervalul analizat. În vara lui 2026, apartamentele noi erau mai scumpe decât cele vechi.
Calculul impozitului pornește de la o valoare diferită de prețul plătit
Al doilea pas este să nu confunzi cât plătești pe locuință cu suma la care se aplică procentul de impozit. Pentru locuințele persoanelor fizice, această bază de calcul era de 1.000 de lei/mp în 2016 și este de 2.677 de lei/mp din 2026, arată Adrian Vascu, fost președinte al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) și fondator al companiei Veridio, într-o relatare HotNews.
Primăriile calculează valoarea impozabilă pornind de la baza indexată cu inflația și aleg cota în limitele Codului fiscal. Potrivit lui Vascu, reglementările pentru 2026 nu permit stabilirea unei cote sub cea din anul precedent.
În explicația sa despre tratamentul fiscal al vechimii și al utilizării clădirilor, Adrian Vascu precizează: „În forma anterioară a Codului fiscal, existau niște reduceri ale valorii impozabile pentru clădiri mai vechi de 30 de ani, respectiv 50 de ani. Eliminând aceste reduceri, valoarea impozabilă a apartamentului este aceeași indiferent de vechimea acestuia. În cazul clădirilor nerezidențiale deținute de persoane fizice, se menține sistemul de stabilire a valorilor impozabile prin rapoarte de evaluare”.
Vechimea blocului schimbă majorarea față de impozitul anterior
Pentru estimarea cheltuielii anuale se verifică vechimea blocului și, unde calculul o cere, numărul de niveluri și de apartamente. Următoarele calcule sunt orientative pentru modificările aplicabile de la 1 ianuarie 2026 și pornesc fiecare de la un impozit anterior de 170 de lei:
- Într-un bloc mai nou de 30 de ani, cu mai puțin de 3 niveluri și mai puțin de 8 apartamente, impozitul ajunge de la 170 la 306 lei, adică aproximativ 1,8 ori mai mult.
- Într-un bloc mai vechi de 30 de ani, cu peste 3 etaje și mai mult de 8 apartamente, suma anuală urcă de la 170 la 391 de lei, de aproximativ 2,3 ori mai mult.
- Pentru un apartament mai vechi de 50 de ani, suma poate urca de la 170 la 510 lei, aproximativ de 3 ori mai mult.
Încadrarea într-un exemplu presupune îndeplinirea condițiilor descrise. Pentru fiecare proprietate, în calcul intră și cota stabilită de administrația locală.
Destinația apartamentului și proprietarul stabilesc regimul fiscal
La verificarea unei investiții, utilizarea imobilului se examinează separat de vechime. Un apartament închiriat integral unei firme pentru birou sau cabinet este încadrat drept clădire nerezidențială, adică folosită pentru activități economice.
De regulă, sunt nerezidențiale magazinele, buticurile, farmaciile și saloanele de înfrumusețare. În aceeași categorie se află birourile și sediile firmelor ori ale persoanelor fizice autorizate: cabinete medicale, de avocatură și contabilitate, spații pentru tehnologia informației, consultanță și diverse agenții. Lista cuprinde și spații de producție, ateliere și depozite, de la service-uri auto și ateliere de mobilă până la depozite de marfă și hale mici.
Pentru proprietățile firmelor, Adrian Vascu explică schimbarea aplicabilă din 2026: locuințele de serviciu, apartamentele oferite gratuit angajaților și blocurile închiriate pentru locuit sunt tratate drept clădiri nerezidențiale. Încadrarea se aplică atât valorii impozabile, cât și cotei. Impozitul poate crește de aproximativ 5 ori, prin trecerea cotei de la 0,2% la 1%.
Clădirile agricole nu mai au cota fixă de 0,4%. Dacă nu mai sunt tratate distinct de celelalte clădiri nerezidențiale, iar cotele folosite anterior nu pot fi reduse, Vascu estimează că impozitul va fi de cel puțin 2-2,5 ori mai mare, indiferent cine deține clădirea.
La cumpărarea prin credit contează indicele din contract
Pentru finanțările legate de indicele de referință pentru creditele consumatorilor (IRCC), bugetul se verifică și în raport cu actualizarea trimestrială a acestuia.
Indicele zilnic reprezintă media dobânzilor tranzacțiilor de pe piața monetară interbancară, ponderată cu volumele tranzacționate. Valoarea trimestrială se stabilește la sfârșitul fiecărui trimestru, ca medie aritmetică a valorilor zilnice din trimestrul anterior, pentru toate zilele lucrătoare. Instituțiile de credit o aplică în trimestrul următor.
Din 2027, zona ar urma să conteze mai mult la impozitare
Pentru 1 ianuarie 2027 este pregătită trecerea la impozitarea clădirilor și terenurilor persoanelor fizice în funcție de valoarea de piață, prin sistemul informatic e-Proprietatea. Executivul a prezentat majorările de la începutul lui 2026 drept o etapă tranzitorie până la funcționarea evaluării automate.
Calculul ar păstra două componente: valoarea proprietății ca bază de impozitare și cota aplicată acesteia. Două apartamente cu suprafețe similare, dar situate în zone cu valori de piață diferite, ar urma să primească repere de evaluare diferite.
În ianuarie 2026, premierul Ilie Bolojan explica obiectivul ca primăriile și contribuabilii să poată consulta valorile de piață ale imobilelor din fiecare localitate, inclusiv pe zone. El susținea că administrațiile locale vor putea ajusta procentul de impozitare, astfel încât majorarea bazei să nu producă automat o creștere generalizată, proporțională, a impozitelor.
Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România (APAIR) consideră că o proprietate cu valoare mai mare poate avea și o bază de impozitare mai mare. Cei care dețin mai multe proprietăți s-ar putea confrunta, la rândul lor, cu cheltuieli mai ridicate.
Despre efectele asupra alegerilor proprietarilor, APAIR arată: „Pentru proprietari, aceste schimbări vor influența deciziile legate de păstrarea, vânzarea sau închirierea locuințelor, în special în cazul imobilelor vechi sau al celor deținute ca investiție”.
Economistul Adrian Negrescu avertiza la începutul lui 2026, într-o relatare Digi Economic, că evaluările autorităților ar putea influența prețurile cerute de vânzători: unele imobile s-ar putea ieftini, iar altele s-ar putea scumpi. În opinia sa, impozitele mai mari în zonele centrale ar putea încuraja mutarea spre periferie, mai ales în cazul pensionarilor și al persoanelor cu venituri reduse, pe fondul taxelor locale și al cheltuielilor cu utilitățile.
Negrescu anticipa nemulțumiri față de valorile stabilite de stat și diferențele crescânde dintre impozitele locale. El considera implementarea foarte dificilă după amânările logistice și avertiza că păstrarea formulei actuale, completată cu un coeficient de zonă, ar majora taxele și ar accentua problemele sociale.
Sistemul figurează în jalonul 237 și în angajamentul fiscal-bugetar pe care Guvernul României și l-a asumat în decembrie 2024, aprobat apoi de Comisia Europeană. Aplicarea impozitării după valoarea de piață a fost amânată de mai multe ori, din motive politice și logistice.
Evaluarea automată întâmpină dificultăți în localitățile cu puține tranzacții. În mediul rural se adaugă problemele de cadastru și de informații despre construcții. În orașe, sistemul trebuie să distingă inclusiv între un apartament vechi și unul nou din aceeași zonă.
