Cumpărătorul unui apartament în construcție are de verificat separat scadența următoarei tranșe și data stabilită pentru vânzarea finală. Prima arată când trebuie făcută plata în condițiile convenite; de a doua depinde începutul termenului pentru acțiunea prin care se poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract.
Data vânzării stabilește de când curge prescripția
Informațiile au fost relatate de stirileimobiliare.ro. Articolul 1.669 alineatul (2) din Codul civil prevede un termen de prescripție de 6 luni pentru această acțiune. Calculul începe de la data la care contractul promis trebuia încheiat, nu de la momentul achitării avansului.
Acest termen privește cererea pentru obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract. Pentru folosirea acestei căi, refuzul celeilalte părți de a încheia vânzarea trebuie să fie nejustificat, iar solicitantul trebuie să își fi îndeplinit obligațiile asumate.
Calendarul plăților intermediare se citește împreună cu clauza privind încheierea vânzării. O scadență pentru bani și termenul contractului final au funcții diferite în aceeași înțelegere.
Următoarea plată se verifică împreună cu apartamentul promis
Înaintea unei noi tranșe, verificarea documentelor poate fi făcută în următoarea ordine:
- Terenul: documentele de identificare cerute vânzătorului se compară cu datele din antecontract. Se urmăresc suprafața, localitatea, județul, strada, numărul, vecinătățile și numerele de carte funciară și cadastral.
- Apartamentul și prețul: din înscris trebuie să rezulte care este locuința promisă spre vânzare și ce sumă au acceptat ambele părți.
- Tranșa: se verifică obligațiile asumate și condițiile de plată din antecontract și din anexele convenite.
- Vânzarea finală: se caută data semnării contractului, separată de termenele plăților intermediare.
Potrivit considerentelor Înaltei Curți de Casație și Justiție (ÎCCJ), acordul din promisiune trebuie să privească bunul și prețul viitoarei vânzări. Consimțământul părților trebuie să vizeze transmiterea și dobândirea ulterioară a proprietății asupra acelui bun.
Anexele intră în înțelegerea contractuală dacă părțile au stabilit că fac parte integrantă din antecontract. Într-un litigiu privind executarea promisiunii, instanța poate analiza inclusiv condițiile cuprinse în aceste documente.
Achitarea prețului nu înlocuiește actul de vânzare
Prin promisiunea bilaterală de vânzare, sau antecontract, ambele părți își asumă să încheie mai târziu tranzacția în condițiile asupra cărora au căzut de acord. Pentru cumpărător, aceasta înseamnă un drept de creanță: poate cere vânzătorului să își îndeplinească obligația.
Banii achitați în baza promisiunii pot reprezenta avansuri din preț. Chiar dacă acesta este plătit integral și apartamentul este predat înainte de vânzarea promisă, aceste operațiuni nu transformă antecontractul într-un contract care transferă proprietatea.
Articolul 1.244 din Codul civil cere forma autentică pentru convențiile care transmit sau constituie drepturi reale imobiliare supuse înscrierii în cartea funciară. Lipsa formei cerute atrage nulitatea absolută. În cazul vânzării încheiate la notar, contractul final trebuie autentificat.
Instanța verifică și condițiile necesare vânzării
Articolul 1.669 din Codul civil permite obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract dacă sunt întrunite celelalte condiții de validitate ale vânzării. Acestea sunt verificate la momentul pronunțării hotărârii.
Judecătorul poate suplini consimțământul părții care refuză nejustificat semnarea. Nu poate înlocui prin această intervenție documentația de carte funciară sau avizele necesare rămase neîndeplinite. Dacă refuzul are la bază lipsa unor condiții de validitate, simpla existență a antecontractului nu este suficientă pentru admiterea cererii.
Despre mecanismul executării obligației asumate de vânzător, ÎCCJ a explicat în Decizia nr. 12/2015, într-un pasaj reluat în Decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017: „Prin hotărârea pronunțată de instanță se valorifică dreptul creditorului (promitent-cumpărător) de a obține în natură executarea obligației de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitent-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuși contractul de vânzare, în sens de negotium”.
Hotărârea definitivă care ține loc de contract poate sta la baza înscrierii proprietății în cartea funciară, conform explicațiilor instanței supreme privind articolul 888 din Codul civil. Cererea de chemare în judecată este supusă taxei judiciare de timbru la valoarea imobilului, aspect menționat în motivarea deciziei din 2017.
Decizia din 2017 a lămurit forma promisiunii
Sesizarea instanței supreme a pornit dintr-un litigiu referitor la un teren de 4,86 ha din comuna Șona, județul Alba. Societatea reclamantă arăta că achitase prețul și solicita atât o hotărâre care să țină loc de act autentic, cât și intabularea proprietății.
Societatea susținea că vânzătorii nu merseseră la notar fiindcă nu își permiteau transportul și cheltuielile notariale. Erau de verificat și înscrierea terenului la rolul fiscal și în cartea funciară, alături de respectarea dreptului de preempțiune, adică prioritatea la cumpărare pentru terenurile agricole din extravilan.
Judecătoria Blaj, din județul Alba, a respins cererea la 27 aprilie 2016, reținând inclusiv lipsa formei autentice a promisiunii. Societatea a declarat apel. Prin încheierea din 10 noiembrie 2016, Tribunalul Alba a solicitat ÎCCJ să clarifice: „modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare- cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic”.
În vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, ÎCCJ a stabilit prin Decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017 că „nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil”. Dezlegarea este obligatorie și a fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 365 din 17 mai 2017.
Promisiunile unilaterale au și o regulă distinctă
Și în cazul unei promisiuni unilaterale de vânzare sau de cumpărare se aplică, în mod corespunzător, regulile despre refuzul nejustificat și prescripție. Aceasta este prevederea articolului 1.669 alineatul (3) din Codul civil.
Pentru promisiunea unilaterală de cumpărare a unui bun individual determinat, alineatul (4) prevede stingerea obligației celui care a promis să cumpere dacă beneficiarul înstrăinează bunul sau constituie un drept real asupra lui înainte de executarea promisiunii.
